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PDF-DokumentMietrecht - Mieterhöhung Mietzahlungen Mietspiegel

BGH - LG München I - AG München
18.1.2017
VIII ZR 17/16

Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen.

BGB § 546a Abs 1 Alt 2, § 558 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR17/16 Paragraphen: BGB§546a BGB§558 Datum: 2017-01-18
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Kündigungsrecht Sonstiges

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-St. Georg
29.6.2016
VIII ZR 173/15

1. Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt (Bestätigung der Senatsurteile vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff.; sowie vom 4. Februar 2015, VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20).

2. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB kann auch - unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters - allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist.

Bei der - dem Tatrichter obliegenden - Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist.

BGB § 278, § 543 Abs 1 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR173/15 Paragraphen: BGB§278 BGB§543 Datum: 2016-06-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Kündigungsrecht

BGH - LG Düsseldorf - AG Langenfeld
4.2.2015
VIII ZR 175/14

1. Dem für einen Mietzahlungsverzug des Mieters gemäß § 286 Abs. 4 BGB erforderlichen Vertretenmüssen steht nicht entgegen, dass er, um die Miete entrichten zu können, auf Sozialleistungen einer öffentlichen Stelle angewiesen ist und diese Leistungen rechtzeitig beantragt hat.

2. Kündigt der Vermieter in solch einem Fall gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB aus wichtigem Grund, findet eine Berücksichtigung von persönlichen Umständen und Zumutbarkeitserwägungen grundsätzlich nicht statt. Vielmehr sind die nach dieser Vorschrift allein auf den Umstand des Zahlungsverzugs abstellenden Kündigungsgründe vom Gesetzgeber so konzipiert worden, dass bei Erfüllung der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB bereits ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung gegeben ist und die in § 543 Abs. 1 BGB genannten Abwägungsvoraussetzungen nicht noch zusätzlich erfüllt sein müssen (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 26).

BGB § 276, § 278, § 286 Abs 4, § 535, § 543 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR175/14 Paragraphen: BGB§276 BGB§278 BGB§286 BGB§535 BGB§543 Datum: 2015-02-04
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PDF-DokumentMietrecht - Gewerbemietrecht Mietzahlungen

OLG Brandenburg - LG Neuruppin
6.1.2015
6 U 134/13

Die Parteien streiten über das Fortbestehen eines Gewerberaummietverhältnisses und über die Zahlung rückständiger und künftiger Mietzinsen.

Gemäß § 259 ZPO kann unabhängig von den Voraussetzungen der §§ 257, 258 ZPO Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass sich der Schuldner der rechtzeitigen Leistung entziehen werde. Diese Voraussetzung ist grundsätzlich dann gegeben, wenn der Schuldner die Forderung des Gläubigers ernstlich bestreitet oder fortgesetzt Zahlung verweigert. So wird durch einen über einen längeren Zeitraum bestehenden, auf Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit beruhenden Mietrückstand die Vermutung begründet, der Mieter werde auch künftig fällig werdende Zahlungen nicht leisten. (Leitsatz der Redaktion)

Aktenzeichen: 6U134/13 Paragraphen: Datum: 2015-01-06
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PDF-DokumentMietrecht Grundstücksrecht - Mietzahlungen Zwangsverwaltung

BGH - LG Bochum - AG Witten
30.4.2014
VIII ZR 103/13

Eine in einem Mietvertrag mit fester Laufzeit als Einmalzahlung vereinbarte und vor der Beschlagnahme vollständig gezahlte Miete ist den Hypothekengläubigern gegenüber gemäß § 1124 Abs. 2 BGB insoweit unwirksam, als sie sich auf die (fiktive) anteilige Miete für eine spätere Zeit als den zur Zeit der Beschlagnahme laufenden (beziehungsweise bei Beschlagnahme nach dem fünfzehnten Tage des Monats für eine spätere Zeit als den ersten Monat nach der Beschlagnahme) bezieht.

BGB § 535 Abs 2, § 1124 Abs 2
ZVG § 20 Abs 2, § 146 Abs 1

Aktenzeichen: VIIIZR103/13 Paragraphen: BGB§535 BGB§1124 ZVG§20 ZVG§146 Datum: 2014-04-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Räumung

LG Freiburg - AG Freiburg
7.3.2013
3 S 7/13

1. Grundsätzlich hat ein Mieter für unvollständige Mietzahlungen einzustehen, auch wenn diese ausschließlich auf einem Versehen der mit der Überweisung beauftragten Bank beruhen.

2. Verpflichtet sich ein Mieter im Rahmen eines Räumungsprozesses zur Räumung und Herausgabe einer Wohnung bei gleichzeitigem Verzicht des Vermieters auf eine Vollstreckung aus diesem Vergleich für den Fall der jeweils vollständigen und pünktlichen Mietzahlung (für einen Zeitraum von vier Jahren), so kann eine Vollstreckung wegen eines geringen Fehlbetrages im Einzelfall treuwidrig sein (Ergänzung zu BGH, Urteil vom 14. Oktober 2009, VIII ZR 272/08).

BGB § 242, § 543, § 555, § 572 Abs 2

Aktenzeichen: 3S7/13 Paragraphen: BGB§242 BGB§543 BGB§555 BGB§572 Datum: 2013-03-07
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PDF-DokumentMietrecht Erbrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Nürnberg/Fürth - AG Nürnberg
23.1.2013
VIII ZR 68/12

Wird das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters gemäß § 564 Satz 1 BGB mit dem Erben fortgesetzt, sind die nach dem Erbfall fällig werdenden Forderungen jedenfalls dann reine Nachlassverbindlichkeiten, wenn das Mietverhältnis innerhalb der in § 564 Satz 2 BGB bestimmten Frist beendet wird.

BGB § 564 S 1, § 564 S 2

Aktenzeichen: VIIIZR68/12 Paragraphen: BGB§564 Datum: 2013-01-23
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Prozeßrecht

BGH - LG Frankfurt - AG Frankfurt
9.1.2013
VIII ZR 94/12

Zur Zulässigkeit einer "Saldoklage", mit der Mietrückstände aus einem mehrere Jahre umfassenden Zeitraum geltend gemacht werden.

ZPO § 253

Aktenzeichen: VIIIZR94/12 Paragraphen: ZPO§253 Datum: 2013-01-09
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen

AG Saarbrücken
28.9.2012
122 C 77/12 (14)

Zahlt der Mieter im Rahmen eines Staffelmietvertrages mehr als zehn Jahre lang vom Vermieter unbeanstandet einen Gesamtbetrag für Miete und Nebenkosten, der nicht in voller Höhe dem vereinbarten Staffelbetrag entspricht, so kann daraus nicht auf eine Absenkung des Anteils der vereinbarten Nebenkosten geschlossen werden.

BGB § 535, § 556

Aktenzeichen: 122C77/12 Paragraphen: BGB§535 BGB§556 Datum: 2012-09-28
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PDF-DokumentMietrecht Prozeßrecht - Mietzahlungen Prozeßrecht Urkundenprozeß

BGH - LG Dresden - AG Dresden
4.7.2012
VIII ZR 109/11

1. Das Abstehen vom Urkundenprozess ist in der Berufungsinstanz wie eine Klageänderung zu behandeln und daher zulässig, wenn der Beklagte einwilligt oder das Gericht es für sachdienlich erachtet (Anschluss an BGH, Urteil vom 13. April 2011, XII ZR 110/09, BGHZ 189, 182 Rn. 24 ff.).

2. Zur Sachdienlichkeit des Abstehens vom Urkundenprozess in der Berufungsinstanz (Anschluss an BGH, Urteil vom 13. April 2011, XII ZR 110/09, BGHZ 189, 182, Rn. 38 ff.).

ZPO § 533, § 596

Aktenzeichen: VIIIZR109/11 Paragraphen: ZPO§533 ZPO§596 Datum: 2012-07-04
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges Prozeßrecht

Kammergericht - LG Berlin
5.4.2012
12 U 49/11

Urkundenprozess: Statthaftigkeit zur Geltendmachung von Mietforderungen bei behaupteten Mängeln der Mietsache; Prozessart bei unstreitigen Mängeln

§ 592 Satz 1 ZPO öffnet den Urkundenprozess grundsätzlich unterschiedslos für die Geltendmachung aller Ansprüche, welche die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand haben. Das ist auch bei Mietforderungen der Fall. Der Statthaftigkeit des Urkundenprozesses steht nicht entgegen, dass der Mieter Mängel der Mietsache behauptet hat und der Anspruch auf die Miete daher gemäß § 536 Abs. 1 BGB von Gesetzes wegen ganz oder teilweise erloschen sein könnte. Sind dagegen erhebliche Mängel der Mietsache zwischen den Parteien unstreitig und damit nicht beweisbedürftig, so steht fest, dass die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch gemindert ist. Die Höhe der dann nur noch geschuldeten geminderten Miete ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag. Der Mietzins kann dann in der Regel nicht mehr im Urkundenprozess eingeklagt werden.

BGB § 536 Abs 1
ZPO § 592 S 1

Aktenzeichen: 12U49/11 Paragraphen: BGB§536 ZPO§592 Datum: 2012-04-05
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Zwangsverwaltung

OLG Frankfurt - LG Wiesbaden
23.3.2012
2 U 143/11

Vorausverfügung über den Mietzins

Bei einer Vereinbarung im Mietvertrag, dass die monatlichen Zins- und Tilgungsleistungen, welche der Mieter für das Mietobjekt an das dieses Objekt finanzierende Kreditinstitut zu leisten hat, auf die jeweilige Mietzinsforderung anzurechnen sind, handelt es sich um eine Vorausverfügung über den Mietzins. Sie ist dem Zwangsverwalter gegenüber nur nach Maßgabe des § 1124 Abs. 2 BGB wirksam. Die Leistungen begründen nicht wie ein Baukostenzuschuss erst den Wert der von dem Mieter erbrachten Leistungen.

BGB § 1124 Abs 2
ZVG § 20 Abs 2, § 21 Abs 2, § 152 Abs 2

Aktenzeichen: 2U143/11 Paragraphen: BGB§1124 ZVG§20 ZVG§21 ZVG§152 Datum: 2012-03-23
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Karlsruhe - AG Karlsruhe
29.2.2012
VIII ZR 346/10

Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch den Tatrichter.

BGB § 558 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR346/10 Paragraphen: BGB§558 Datum: 2012-02-29
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Stralsund - AG Wolgast
15.2.2012
VIII ZR 166/10

Zur Berücksichtigungsfähigkeit von Mieterleistungen als abwohnbarer Baukostenzuschuss.

BGB § 242, § 1124 Abs 2

Aktenzeichen: VIIIZR166/10 Paragraphen: BGB§242 BGB§1124 Datum: 2012-02-15
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Mietzahlungen

BGH - LG Berlin - AG Berlin-Schöneberg
15.2.2012
VIII ZR 197/11

Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung; Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung ohne Ansatz von Vorauszahlungen

1. Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam.

2. Zur Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung, in der keine Vorauszahlungen des Mieters in Ansatz gebracht worden sind.

BGB § 139, § 556 Abs 3, § 557a

Aktenzeichen: VIIIZR197/11 Paragraphen: BGB3139 BGB§556 BGB§557a Datum: 2012-02-15
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PDF-DokumentMietrecht AGB-Recht - Mietvertragsrecht Mietverträge Mietzahlungen Vermieterpfandrecht

OLG Frankfurt - LG Frankfurt
3.2.2012
2 U 122/11

1. Der Vermieter von gewerblichen Räumen, in denen der Mieter ein Rechenzentrum betreibt, verletzt seine mietvertragliche Pflicht, dem Mieter die unbeeinträchtigte Nutzung der Mieträume zu überlassen, wenn er anlässlich eines bevorstehenden Umzugs des Mieters diesem und dessen Mitarbeitern den Zugang zu den Räumlichkeiten nicht ermöglicht und den Abtransport der dort vom Mieter eingerichteten Server mit Hinweis auf sein wegen angeblich säumiger Mietzahlungen bestehendes Vermieterpfandrecht verhindert. Eine hierauf erfolgende außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter ist wirksam.

2. Die in einem Gewerberaummietvertrag enthaltene formularmäßige Vereinbarung, nach der der Mietzins jeweils vierteljährlich im voraus zu entrichten ist, stellt eine überraschende Klausel im Sinne des § 305c Abs . 1 BGB dar und wird nicht Bestandteil des Mietvertrages, da sie nach den Umständen so ungewöhnlich ist, dass der Mieter nicht mit ihr zu rechnen braucht.

BGB § 305c Abs 1, § 535 Abs 1, § 543 Abs 1, § 543 Abs 2 Nr 1, § 562

Aktenzeichen: 2U122/11 Paragraphen: BGB§305c BGB§535 BGB§543 BGB§562 Datum: 2012-02-03
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges Kündigungsrecht

LG Berlin - AG Schöneberg
6.12.2011
63 S 178/11

1. Zahlt ein Mieter in einem Zeitraum von über drei Jahren seine Miete unpünktlich oder unvollständig, so eine fristlose Kündigung nur dann berechtigt, wenn der Vermieter in einer Abmahnung an den Mieter diesen auf die Pflichtverletzung hinweist und ihm für den Fall eines weiteren Vertragsverstoßes Konsequenzen androht (Anschluss BGH, 1. Juni 2011, VIII ZR 91/10, NJW 2011, 2570).

2. Die ordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter wegen schuldhafter nicht unerheblicher Vertragsverletzung des Mieters (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) setzt nicht eine Abmahnung des Mieters durch den Vermieter voraus. Allerdings kann der Abmahnung für die Kündigung ausnahmsweise insofern Bedeutung zukommen, als erst ihre Missachtung durch den Mieter dessen Vertragsverletzung das für die Kündigung erforderliche Gewicht verleiht (Anschluss BGH, 28. November 2007, VIII ZR 145/07, NJW 2008, 508).

BGB § 543, § 573 Abs 1, § 573 Abs 2 Nr 1

Aktenzeichen: 63S178/11 Paragraphen: BGB§543 BGB§573 Datum: 2011-12-06
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PDF-DokumentMietrecht Prozeßrecht - Mietzahlungen Prozeßrecht Urkundenprozeß

OLG Düsseldorf - LG Wuppertal
22.11.2011
24 U 2/11

Grundsätzlich können auch Ansprüche auf Mietzahlung im Urkundenprozess geltend gemacht werden. (Leitsatz der Redaktion)

Aktenzeichen: 24U2/11 Paragraphen: Datum: 2011-11-22
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - LG Köln - AG Köln
16.11.2011
VIII ZR 106/11

Ein Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter zur tatsächlichen Höhe der bei der Wohnraummiete von einer Pauschale abgedeckten Betriebskosten gemäß § 242 BGB kommt nur in Betracht, wenn konkrete Anhaltspunkte für eine nachträgliche Ermäßigung der Betriebskosten bestehen. Dabei sind Ermäßigungen einzelner Betriebskosten nicht relevant, wenn sie durch Erhöhungen in anderen Bereichen ausgeglichen werden.

BGB § 242, § 556 Abs 2, § 560 Abs 3

Aktenzeichen: VIIIZR106/11 Paragraphen: BGB§242 BGB§556 BGB§560 Datum: 2011-11-16
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges Kündigungsrecht

LG Bonn - AG Siegburg
10.11.2011
6 T 198/11

Der im Leistungsbezug der ARGE stehende Mieter hat im Rahmen einer Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB den Zahlungsverzug nicht zu vertreten, wenn er alles ihm gegenüber dem Vermieter und der ARGE obliegende und zumutbare getan hat, eine pünktliche Zahlung durch Dienstleistung der ARGE zu erreichen.

BGB § 276 Abs 1, § 286 Abs 4, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3
ZPO § 91a

Aktenzeichen: 6T198/11 Paragraphen: BGB§276 BGB§286 BGB§543 ZPO§91a Datum: 2011-11-10
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges Kündigungsrecht

AG Ludwigslust
23.8.2011
5 C 52/11

Der wichtige Grund des Zahlungsverzugs für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Vermieters gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB liegt auch vor, wenn der Zahlungsrückstand auf Versäumnisse des Jobcenters (Sozialamt) zurückzuführen ist. Zwar ist das Jobcenter kein Erfüllungsgehilfe des Mieters i.S.v. § 278 BGB, weil zwischen dem Jobcenter und dem Mieter eine rein sozialrechtlich geprägte Rechtsbeziehung besteht, die der Versorgung des Mieters mit finanziellen Mitteln dient. Versäumnisse des Jobcenters können den Mieter aber nicht von einem Vertretenmüssen hinsichtlich des eingetretenen Zahlungsrückstandes entlasten. Denn seine finanzielle Leistungsunfähigkeit und die darauf beruhende Nichterfüllung seiner Leistungspflicht hat der Mieter regelmäßig unabhängig von einem Verschulden zu vertreten. Es geht nicht zu Lasten des Vermieters, dass der Mieter für die Begleichung der Miete auf Leistungen aus dritter Hand angewiesen ist.

BGB § 278, § 543 Abs 2 S 1 Nr 3
SGB II § 22

Aktenzeichen: 5C52/11 Paragraphen: BGB§278 BGB§543 SGBII§22 Datum: 2011-08-23
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

OLG Naumburg - LG Magdeburg
16.8.2011
9 U 16/11

Der Kläger verlangt von der Beklagten rückständige Miete.

Grundsätzlich hat der Mieter bei beendeten Mietverhältnissen das Recht, die Betriebskostenvorauszahlungen insgesamt zurückzuverlangen, wenn der Vermieter für einen bestimmten Abrechnungszeitraum die geschuldete Abrechnung nicht innerhalb angemessener Frist erteilt. Insbesondere ist er nicht gezwungen, den mit der Abrechnung säumigen Vermieter auf Erteilung der Abrechnung zu verklagen. Der Rückzahlungsanspruch besteht hingegen nicht bei laufenden Mietverhältnissen, weil dem Mieter bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht und er bereits durch dieses Druckmittel hinreichend geschützt ist. (Leitsatz der Redaktion)

Aktenzeichen: 9U16/11 Paragraphen: Datum: 2011-08-16
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

OLG Koblenz - LG Koblenz
30.6.2011
5 U 1454/10

1. Reagiert der Vermieter auf ein rechtswidriges Rückzahlungsverlangen des Mieters mit der Aufforderung, eine Verzichtserklärung abzugeben, kann die Antwort des Mieters unzureichend sein, der Anspruch werde "nicht gerichtlich geltend gemacht".

2. Das Rechtsschutzinteresse für eine negative Feststellungsklage des Vermieters bleibt bestehen, wenn der angebliche Rückzahlungsanspruch nicht vom Mieter, aber von einem Zedenten weiterverfolgt werden kann. Daher ist es Sache des Mieters, eine jeden Zweifel beseitigende Erklärung abzugeben.

3. Das Risiko eines Irrtums über die Rechtslage trägt in einem derartigen Fall der Mieter. An das Vorliegen eines unverschuldeten Rechtsirrtums ist ein strenger Maßstab anzulegen. Ein Verschulden seines Anwalts wird dem Mieter zugerechnet.

BGB § 133, § 157, § 276, § 280, § 580a

Aktenzeichen: 5U1454/10 Paragraphen: BGB§133 BGB§157 BGB§276 BGB§280 BGB§580a Datum: 2011-06-30
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Mietzahlungen Zwangsverwaltung Sonstiges

BGH - LG Lüneburg - AG Celle
8.12.2010
XII ZR 86/09

1.Verpflichtet sich der Mieter in einem Mietaufhebungsvertrag zu Ausgleichszahlungen, falls der Vermieter bei einer Weitervermietung des Mietobjekts nur eine geringere als die vom Mieter geschuldete Miete erzielen kann, wird dieser Anspruch bei einer späteren Zwangsverwaltung des Grundstücks nicht von der Beschlagnahme erfasst.

2.Tritt der Vermieter diese Forderung vor der Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück an einen anderen ab, stellt dies keine Vorausverfügung über eine Mietforderung i. S. von § 1124 Abs. 2 BGB dar.

ZVG §§ 21 Abs. 2, 146, 148 Abs. 1 Satz 1, 152
BGB §§ 1123 Abs. 1, 1124 Abs. 2

Aktenzeichen: XIIZR86/09 Paragraphen: ZVG§21 ZVG§146 ZVG§152 BGB§1123 BGB§1124 Datum: 2010-12-08
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=28234

PDF-DokumentMietrecht - Leistungsstörungen Mietzahlungen Prozeßrecht Sonstiges

OLG Rostock - LG Schwerin
9.9.2010
3 U 50/10

1. Eine im Tatbestand des angefochtenen Urteils als unstreitig dargestellte Tatsache ist auch wenn sie in den erstinstanzlichen Schriftsätzen umstritten war, als unstreitig für das Berufungsgericht bindend, wenn der Tatbestand nicht berichtigt wurde. Das wiederholte Bestreiten in der Berufungsinstanz ist neues Vorbringen.

2. Übernimmt der Vermieter im laufenden Mietverhältnis von einem Untermieter sämtliche Schlüssel des Mietobjekts und entzieht er dem Mieter dadurch den Besitz, kommt er seiner Gebrauchsgewährungspflicht nicht nach. Kommt der Vermieter seiner Gebrauchsüberlassungspflicht nicht nach, wird ihm diese im Nachhinein unmöglich und der Mieter von der Mietzahlungspflicht frei.

Aktenzeichen: 3U50/10 Paragraphen: Datum: 2010-09-09
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=27975

PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Mietzahlungen

BGH - LG Lüneburg - AG Lüneburg
14.7.2010
VIII ZR 267/09

Ein Vermieter, dessen außerordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters deswegen unwirksam geworden ist, weil er hinsichtlich der Mietrückstände und der fälligen Entschädigung (§ 546a BGB) binnen zwei Monaten nach Erhebung der Räumungsklage von einer öffentlichen Stelle befriedigt worden ist, kann eine erneute Kündigung des Mietverhältnisses regelmäßig nicht darauf stützen, dass der zahlungsunfähige Mieter nicht auch die im erledigt erklärten Räumungsprozess angefallenen Verfahrenskosten ausgeglichen hat.

BGB § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 3 Nr. 2

Aktenzeichen: VIIIZR267/09 Paragraphen: BGB§573 BGB§543 BGB§569 Datum: 2010-07-14
Link: pdf.php?db=zivilrecht&nr=27709

PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Mietzahlungen

BGH - LG Berlin - AG Berlin-Mitte
13.7.2010
VIII ZR 129/09

Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154).

BGB § 556b Abs. 1

Aktenzeichen: VIIIZR129/09 Paragraphen: BGB§556b Datum: 2010-07-13
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Mieterhöhung Sonstiges Schönheitsreparaturen

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-Altona
7.7.2010
VIII ZR 315/09

Eine vom Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache (hier: Bad und Sammelheizung) bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete grundsätzlich auf Dauer unberücksichtigt. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter dem Mieter die Kosten erstattet hat oder die Parteien eine konkrete anderweitige Vereinbarung getroffen haben; hierzu genügt es nicht, dass sich der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags zum Einbau der Ausstattung verpflichtet hat.

BGB § 558 Abs. 2

Aktenzeichen: VIIIZR315/09 Paragraphen: BGB§558 Datum: 2010-07-07
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Hannover - AG Hannover
16.6.2010
VIII ZR 258/09

Bei Wegfall der Preisbindung ist die zuletzt geschuldete Kostenmiete - einschließlich etwaiger Zuschläge nach § 26 NMV - nunmehr als "Marktmiete" zu zahlen.

NMV § 3 Abs. 1, § 26

Die Nichteinhaltung der Abrechnungsfrist steht einer Anpassung der Vorauszahlungen nach § 560 Abs. 4 BGB nicht entgegen.

BGB § 560 Abs. 4, § 556 Abs. 3 Satz 3

Aktenzeichen: VIIIZR258/09 Paragraphen: BGB§560 BGB§556 NMV§3 Datum: 2010-06-16
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PDF-DokumentRechtsmittelrecht Mietrecht - Berufung Mietzahlungen

BGH - LG Leipzig - AG Leipzig
12.5.2010
VIII ZR 96/09

a) Bei einer Entscheidung des Berufungsgerichts über eine Klage und eine Hilfswiderklage, die einen tatsächlich und rechtlich selbstständigen Teil des Streitstoffs betrifft, welcher Gegenstand eines Teilurteils sein oder auf den ein Revisionskläger seine Revision beschränken könnte, ist eine Beschränkung der Revisionszulassung auf die Entscheidung über die Klage zulässig.

b) Es genügt zur formellen Wirksamkeit einer auf Mietzahlungsverzug gestützten Kündigung des Vermieters, dass der Mieter anhand der Begründung des Kündigungsschreibens erkennen kann, von welchem Mietrückstand der Vermieter ausgeht und dass er diesen Rückstand als gesetzlichen Grund für die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranzieht. Darüber hinausgehende Angaben sind auch dann nicht erforderlich, wenn es sich nicht um eine klare und einfache Sachlage handelt (im Anschluss an Senatsbeschluss vom 22. Dezember 2003 - VIII ZB 94/03, NJW 2004, 850).

BGB § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b, § 569 Abs. 4
ZPO § 543 Abs. 2

Aktenzeichen: VIIIZR96/09 Paragraphen: BGB§543 BGB§569 ZPO§543 Datum: 2010-05-12
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

BGH - Kammergericht - LG Berlin
21.4.2010
XII ZR 10/08

Voraussetzung für das Vorliegen einer Entgeltforderung gemäß § 288 Abs. 2 BGB ist, dass die Geldforderung die Gegenleistung für eine von dem Gläubiger erbrachte oder zu erbringende Leistung ist.

BGB § 288 Abs. 2
EG-RL 35/2000 Art. 2 Nr. 1

Aktenzeichen: XIIZR10/08 Paragraphen: BGB3288 Datum: 2010-04-21
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen

BGH - OLG Schleswig - LG Kiel
16.12.2009
XII ZR 146/07

a) Bei der Prüfung, ob das nur von einem der beiden gesamtvertretungsberechtigten Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts - entgegen § 181 BGB - vorgenommene Rechtsgeschäft von dem anderen konkludent genehmigt wurde, ist allein auf dessen Kenntnisstand abzustellen.

b) Gemäß § 421 Satz 1 BGB kann der Gläubiger frei wählen, welchen der Gesamtschuldner er in Anspruch nehmen will, soweit sich sein Vorgehen nicht als rechtsmissbräuchlich erweist. Dabei ist er grundsätzlich dem von ihm in Anspruch genommenen Gesamtschuldner gegenüber nicht verpflichtet, auf ausbleibende Zahlungen des anderen Gesamtschuldners hinzuweisen.

BGB §§ 166, 177, 181, 242 A, Be, Cd, 421, 426

Aktenzeichen: XIIZR146/07 Paragraphen: BGB§166 BGB§177 BGB§181 BGB§242 BGB§421 BGB§426 Datum: 2009-12-16
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen

Kammergericht - LG Berlin
26.11.2009
8 U 126/09

1. Übergibt der Mieter dem Vermieter einen Scheck über den Betrag einer Monatsmiete, der auf einen Tag kurz vor dem Fälligkeitszeitpunkt einer Monatsmiete (rück-) datiert ist, liegt darin die stillschweigende Bestimmung, dass die kurz nach dem angegebenen Ausstellungsdatum fällig werdende bzw. fällig gewordene Miete getilgt werden soll.

2. Neue Verteidigungsmittel des Berufungsklägers, die erst nach Ablauf der Berufungsbegründungsfrist und nach der Übertragung auf den entscheidenden Einzelrichter vorgebracht werden, können gem. §§ 530, 296 Abs. 1 ZPO zurückgewiesen werden, wenn die Sache ohne Berücksichtigung dieser Verteidigungsmittel entscheidungsreif ist und der Einzelrichter bei Zulassung dieser Verteidigungsmittel den Rechtsstreit dem gesamten Spruchkörper gem. § 526 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zur Entscheidung über die Rückübernahme vorlegen müsste.

Aktenzeichen: 8U126/09 Paragraphen: ZPO§526 ZPO§530 ZPO§296 Datum: 2009-11-26
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen

BGH - LG München II - AG Weilheim
21.10.2009
VIII ZR 64/09

Das Jobcenter (Sozialamt), das für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, dass es die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, ist nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters.

BGB §§ 278, 543

Aktenzeichen: VIIIZR64/09 Paragraphen: BGB§278 BGB§543 Datum: 2009-10-21
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PDF-DokumentMietrecht - Räumung Prozeßrecht Mietzahlungen

BGH - LG Nürnberg - AG Neumarkt
14.10.2009
VIII ZR 272/08

Wird im Rahmen eines Räumungsprozesses zwischen den Parteien eines Wohnraummietverhältnisses in einem Prozessvergleich ein bestimmter Mietrückstand festgestellt und vereinbart, dass der Rückstand ratenweise zu tilgen ist, so stellt die vom Mieter für den Fall der nicht rechtzeitigen Erfüllung der Ratenzahlungspflicht übernommene Verpflichtung, die Mietwohnung zu räumen, jedenfalls dann kein gemäß § 555 BGB unwirksames Vertragsstrafeversprechen dar, wenn im Zeitpunkt des Vergleichsschlusses der Räumungsanspruch des Vermieters bei Zugrundelegung des im Vergleich festgestellten Mietrückstands begründet war.

BGB § 555

Aktenzeichen: VIIIZR272/08 Paragraphen: BGB§555 Datum: 2009-10-14
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Prozeßrecht Räumung

OLG Düsseldorf - LG Krefeld
26.02.2009
I-10 W 14/09

1. Die behauptete Uneinbringlichkeit der Mietzinsrückstände und etwa bis zum Abschluss eines Hauptverfahrens weiter auflaufende Mietzinsforderungen rechtfertigen nicht den Erlass einer Sicherungs-Räumungsverfügung.

2. Verbotene Eigenmacht (§§ 858, 861 BGB) kann nicht gegen den Vermieter als nur mittelbaren Besitzer verübt werden.

3. Eine auf Räumung gerichtete Regelungsverfügung kommt nicht bereits dann in Betracht, wenn der Untermieter sich nach beendetem Hauptmietverhältnis weigert, das Mietobjekt an den Hauptvermieter herauszugeben und es ohne Zahlung eines Nutzungsentgelts an diesen weiter benutzt.

4. Zur Frage, ob eine Regelungsverfügung auf Räumung zulässig ist, wenn der Vermieter infolge einer besonderen (wirtschaftlichen!) Notlage auf die sofortige Herausgabe der Räume angewiesen ist.

ZPO §§ 935, 940

Aktenzeichen: I-10W14/09 Paragraphen: ZPO§935 ZPO§940 Datum: 2009-02-26
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen

Kammergericht - AG Charlottenburg
9.6.2008
8 U 217/07

Zur Frage des fehlenden Verschuldens eines Mieters bei Nichtzahlung der Miete über einen Zeitraum von mehreren Monaten.

Aktenzeichen: 8U217/07 Paragraphen: Datum: 2008-06-09
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen

BGH - LG Dortmund - AG Dortmund
12.12.2007
VIII ZR 190/06

Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist.

BGB § 556 Abs. 3 Satz 3

Aktenzeichen: VIIIZR190/06 Paragraphen: BGB§556 Datum: 2007-12-12
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Prozeßrecht

BGH - LG München II - AG Starnberg
12.12.2007
VIII ZR 269/06

Zur Frage der Zulässigkeit eines Teilurteils im Falle einer Klage des Vermieters auf Zahlung rückständiger Miete und auf Räumung des Mietobjekts.

ZPO § 301

Aktenzeichen: VIIIZR169/06 Paragraphen: ZPO§301 Datum: 2007-12-12
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PDF-DokumentMietrecht - Mietvertragsrecht Mietzahlungen

BGH - OLG Frankfurt - LG Darmstadt
27.6.2007
XII ZR 54/05

Zur Unwirksamkeit eines formularmäßigen Aufrechnungsverbots gegenüber einem Unternehmer mit Forderungen, die entweder rechtskräftig festgestellt sind oder zu denen der Vermieter im Einzelfall jeweils seine Zustimmung erklärt.

BGB §§ 307 Bb, CI, 309 Nr. 3, 310

Aktenzeichen: XIIZR54/05 Paragraphen: BGB§307 BGB§309 BGB§310 Datum: 2007-06-27
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Nebenkostenabrechnung Sonstiges

LG Bielefeld
26.06.2007
2 C 512/07

Die Verfügungskläger begehren den Erlass einer einstweiligen Verfügung, durch die es der Verfügungsbeklagten untersagt werden soll, die Wasserversorgung für die Wohnung der Verfügungskläger abzustellen.

Die Sperrung der Wasserzufuhr durch die Verfügungsbeklagte stellt keine verbotene Eigenmacht dar, denn sie ist durch das Gesetz gestattet und deshalb nicht widerrechtlich.

BGB § 858 Abs. 1

Aktenzeichen: 2C512/07 Paragraphen: BGB§858 Datum: 2007-06-26
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

OLG Brandenburg
25.06.2007
3 U 8/07

1. Voraussetzungen für eine Entschädigung des Vermieters nach § 546a Abs. 1 ZPO in Höhe der vereinbarten Miete sind Abschluss und Beendigung des Mietvertrages sowie fehlende Rückgabe der Mietsache trotz Rückerlangungswillens.

2. Für den Entschädigungsanspruch des Vermieters aus § 546a Abs. 1 BGB ist die ortsübliche Miete grundsätzlich unerheblich und allein die vereinbarte Miete maßgeblich.

3. Zur Zulässigkeit einer Aufrechnung im Berufungsrechtszug nach § 533 ZPO.

ZPO §§ 546a, 533

Aktenzeichen: 3U8/07 Paragraphen: ZPO§546a ZPO§533 Datum: 2007-06-25
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Mietvertragsrecht Sonstiges

OLG Dresden - LG Zwickau
15.02.2007
13 U 1797/01

1. Geht der Schuldner eine Verpflichtung mit dem Vorsatz ein, seine Gläubiger zu benachteiligen, so ist im Regelfall anzunehmen, dass dieser Vorsatz auch im Zeitpunkt der Erfüllung dieser Verpflichtung noch fortbesteht, selbst wenn die Verpflichtung allein nicht zu einer objektiven Benachteiligung der Insolvenzgläubiger geführt hat.

2. Dieser Grundsatz gilt entsprechend für die Kenntnis des Anfechtungsgegners vom Gläubigerbenachteiligungsvorsatz des Schuldners.

Aktenzeichen: 13U1797/01 Paragraphen: Datum: 2007-02-15
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Mietvertragsrecht Sonstiges

BGH - LG Berlin - AG Charlottenburg
7.2.2007
VIII ZR 122/05

Erfüllt eine Mietwohnung nicht die gesetzlichen Voraussetzungen für preisgebundenen Wohnraum, so ist die vertragliche Vereinbarung der Wohnungspreisbindung mit der Berechtigung des Vermieters zur einseitigen Erhöhung der Kostenmiete nach § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6 BGB unwirksam. Eine Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann wirksam, wenn die Einhaltung der Kostenmiete danach lediglich eine weitere Voraussetzung für die Zulässigkeit der Mieterhöhung gemäß § 558 BGB sein soll.

BGB § 557 Abs. 4, § 558 Abs. 6

Aktenzeichen: VIIIZR122/05 Paragraphen: BGB§557 BGB§558 Datum: 2007-02-07
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Nebenkostenabrechnung

BGH - LG Hamburg - AG Hamburg-St. Georg
29.3.2006
VIII ZR 191/05

In einem bestehenden Mietverhältnis über Wohnraum kann der Mieter nicht die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen, wenn der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraums abgerechnet hat. In diesem Fall ist der Mieter dadurch hinreichend geschützt, dass ihm bis zur ordnungsgemäßen Abrechnung des Vermieters gemäß § 273 Abs. 1 BGB ein Zurückbehaltungsrecht jedenfalls hinsichtlich der laufenden Nebenkostenvorauszahlungen zusteht (Abgrenzung zum Senatsurteil vom 9. März 2005 - VIII ZR 57/04, NJW 2005, 1499).

BGB §§ 273 Abs. 1, 556 Abs. 3

Aktenzeichen: VIIIZR191/05 Paragraphen: BGB§273 BGB§556 Datum: 2006-03-20
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PDF-DokumentInsolvenzrecht Mietrecht - Anfechtungsrecht Sonstiges Mietzahlungen

OLG Stuttgart - LG Stuttgart
23.01.2006
5 U 144/05

1. Erbringt die spätere Insolvenzschuldnerin bei eingetretener Zahlungsunfähigkeit auf die ihr ggü. bestehenden Mietforderungen Teilzahlungen, so fehlt es in der Regel zumindest an dem für eine Insolvenzanfechtung gem. § 133 Insolvenzordnung erforderlichen Gläubigerbenachteiligungsvorsatz.

2. Mietzahlungen können ein Bargeschäft i.S.v. § 142 Insolvenzordnung darstellen.

Aktenzeichen: 5U144/05 Paragraphen: InsO§133 Datum: 2006-01-23
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Zwangsverwaltung

OLG Rostock - LG Stralsund
20.01.2006
3 U 154/05

Aufrechnungsbefugnis des Mieters mit Betriebskostenguthaben ggü. Mietforderung des Zwangsverwalters

1. Der Mieter ist nicht gehindert, gegen die nach Anordnung der Zwangsverwaltung über das Mietgrundstück fälligen Mietforderungen mit seinem Anspruch auf Auskehrung eines Betriebskostenguthabens aus der vor der Beschlagnahme beendeten Abrechnungsperoide aufzurechnen, wenn die Abrechnung nach der Beschlagnahme fällig wurde.

2. Der Zwangsverwalter kann sich zu der vom Vermieter erstellten Betriebskostenabrechnung, auf die der Mieter seine Rückforderung stützt, nicht mit Nichtwissen erklären.

ZVG § 152
BGB § 1125
ZPO § 138 Abs. 4

Aktenzeichen: 3U154/05 Paragraphen: ZVG§152 BGB§1125 ZPO§138 Datum: 2006-01-20
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PDF-DokumentMietrecht - Mietzahlungen Sonstiges

Kammergericht - LG Berlin
19.01.2006
8 U 22/05

Zur Höhe des Mietzinses/Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Ablauf einer Optionszeit, für die eine gerichtliche Festsetzung des Mietzinses erfolgte.

Aktenzeichen: 8U22/05 Paragraphen: Datum: 2006-01-19
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PDF-DokumentMietrecht - Kündigungsrecht Mietzahlungen

BGH - LG Berlin - AG Wedding
11.1.2006
VIII ZR 364/04

Zur Frage, wann eine wiederholte unpünktliche Zahlung der Miete eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigen kann.

BGB § 543 Abs. 1

Aktenzeichen: VIIIZR364/04 Paragraphen: BGB§543 Datum: 2006-01-11
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PDF-DokumentMietrecht Vollstreckungsrecht - Mietzahlungen Prozeßrecht Vollstreckungsgegenklage

BGH - LG Dresden - AG Meißen
16.11.2005
VIII ZR 218/04

Der mit einer Vollstreckungsabwehrklage geltend gemachte Einwand des Mieters gegenüber dem titulierten Anspruch des Vermieters auf Zahlung zukünftig fällig werdender Miete, das Mietverhältnis sei aufgrund einer von ihm nach Abschluss des Vorprozesses erklärten ordentlichen Kündigung beendet, ist jedenfalls dann nach § 767 Abs. 2 ZPO ausgeschlossen, wenn der Mieter im Vorprozess Einwendungen erhoben hat, die sich - wegen einer von ihm ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung - gegen den Fortbestand des Mietverhältnisses richteten.

ZPO § 767 Abs. 2

Aktenzeichen: VIIIZR218/04 Paragraphen: ZPO§767 Datum: 2005-11-16
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